Roszczenia odszkodowawcze od dewelopera - wady budowlane

Okazuje się, iż już w pierwszych miesiącach zamieszkania w nieruchomości dochodzi do wykrycia usterek obejmujących takie wady części wspólnych nieruchomości jak: zalewanie garaży podziemnych, zacieki na ścianach, uszkodzone elewacje czy niesprawne instalacje grzewcze. W polskim ustawodawstwie przewidziano dogodne tryby dochodzenia należności związane z zaniedbaniami dewelopera.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż termin dochodzenia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania robót budowlanych został określony na 10 lat, tym samym nawet już po wybudowaniu nieruchomości i długoletnim zamieszkaniu w niej mamy możliwość wystąpienia do dewelopera z roszczeniem. Co więcej, kolejną dogodnością pozostaje fakt, iż 10-letni termin przedawnienia należy liczyć od daty wykrycia wady powodującej szkodę, co zostało utrwalone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13. Jednakże na marginesie należy dodać, iż dla biegu ww. okresu pozostaje należyte zabezpieczenie dowodu dotyczącego czasu wykrycia szkody.

Są nimi instytucja rękojmi za wady fizyczne budynku oraz odpowiedzialność odszkodowawcza. Pierwsza z nich opiera się na założeniu, iż deweloper odpowiada względem właścicieli lokalu za wszelkie wady zmniejszające wartość lub użyteczność nieruchomości. Powyższe wiąże się z istnieniem uprawnienia do żądania dokonania naprawy nieruchomości wspólnej lub obniżenia ceny, za którą nabyto lokal oraz zwrotu jej różnicy. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie co do zasady trzech lat od dnia, kiedy kupujący objął lokal w posiadanie. Druga z podstaw opiera się na założeniu, iż deweloper zobowiązany jest dostarczyć nabywcy lokalu rzecz wolną od wad, a ich pojawienie się i ich nieusunięcie przez dewelopera, stanowi nienależyte wykonanie tej umowy.

Aby wszcząć postępowanie na drodze sądowej, należy wskazać, iż lokatorzy mają możliwość wyboru dwóch trybów złożenia powództwa. Pierwszym z nim pozostaje tryb zwykły, czyli pozew złożony w imieniu wspólnoty, która będzie działała w imieniu wszystkich mieszkańców. Drugą z możliwości pozostaje pozew grupowy właścicieli lokali. Jednakże należy mieć na uwadze, iż złożenie pozwu w tym trybie wymaga współdziałania grupa minimum 10 osób, która wyłoni wśród siebie reprezentanta działającego na rzecz pozostałych członków grupy występującego w roli powoda.

Jednakże jeszcze przed skierowaniem sprawy na drogę sodową należy pamiętać o koniecznych formalnościach, które powinny zostać dopełnione przez wspólnotę mieszkaniową.

Jeszcze przed skierowaniem pozwu, zarząd wspólnoty powinien wystosować pismo do dewelopera, w którym zawezwie do naprawienia szkody w ramach przysługującej właścicielom lokali rękojmi precyzując rodzaj wady oraz zakres koniecznych napraw. W przypadku, gdy naprawienie wad przez dewelopera okaże się nieskuteczne lub gdy deweloper zignoruje wezwanie, koniecznym stanie się ponowne przedsądowe wezwanie do naprawy.

Wówczas gdy i te działania nie przyniosą oczekiwanego efektu możliwym stanie się wystąpienie przez wspólnotę na drogę sądową. Ponadto koniecznym jest podjęcie dwóch uchwał obejmujących zgodę na nabycie w drodze umów cesji od właścicieli lokali do majątku wspólnoty mieszkaniowej roszczeń przysługujących właścicielom lokali w związku z wadami budynku oraz zgodę na dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń przysługujących w związku z wadami nieruchomości wspólnej wobec dewelopera. Powyższe motywowane jest faktem, iż działania na polu sądowym przekraczając zarząd zwykły nieruchomością wspólną.

Celem sprawnego przeprowadzenia postępowania sądowego, niezbędnym pozostaje zabezpieczenie dowodów obrazujących wady nieruchomości. W tym miejscu należy wskazać, iż największe znaczenie procesowe będą miały opinie biegłych oraz prywatne ekspertyzy werfikujące istnienie wad i określające ewentualny koszt ich usunięcia, które przekładają się na wysokość odszkodowania.

Finalnie należy podkreślić, iż poza możliwością sądowego rozwiązania sporu, wysoce dogodną i ekonomiczną ze względu na czas, pozostaje opcja zawarcia ugody, która nie wymaga również ingerencji sądu. Wówczas strony mogą dowolnie określić warunki zakończenia sporu na wszystkich płaszczyznach znacznie ograniczając koszty postępowania sądowego.

Kancelaria Radcy Prawnego Magdalena Leśna-Duber
[email protected]
tel. 602 662 005